В Шотландии для частных арендаторов сняты ограничения на арендную плату: организация после поражения

Арендаторы в частном секторе аренды жилья в Шотландии только что проиграли самые важные реформы, достигнутые организаторами жилищного строительства за последние годы – ограничение арендной платы и мораторий на выселение. Тони Бордман отчеты о том, что произошло после отмены реформы, комментирует то, чему мы можем научиться, и рассматривает, как мы строим ответный удар.

Митинг за аренду жилья за контроль над арендной платой, Гован, май 2024 г. Фото Анн-Каролин Ле Бескон.

В прошлом месяце правительство Шотландии отменило 3%-ный предел арендной платы и мораторий на выселение для частных арендаторов, действовавший с апреля 2023 года. Это последовало за замораживанием арендной платы и запретом на выселение в сентябре 2022 года и возникло как чрезвычайное законодательство во время пандемии COVID-19. Существующие арендаторы сектора частной аренды, как и ожидалось, оказались в состоянии хаоса. Технически арендная плата теперь может быть поднята настолько высоко, насколько пожелает арендодатель (хотя в большинстве случаев арендная плата может быть ограничена повышением на 12%, но только в том случае, если арендатор оспаривает повышение арендной платы). А опрос частных арендаторов Глазго Шотландский союз арендаторов Living Rent указывает на широко распространенное бедствие, при этом есть некоторые тревожные цифры: 62% респондентов опасаются, что потеряют свой дом, а целых 98% говорят, что изменения повлияли на их психическое здоровье.

Хотя эта статья будет посвящена частным арендаторам (составляющим 14% шотландских домохозяйств), параллельно ведется острая борьба против повышения арендной платы для арендаторов социального жилья (составляющих 24% шотландских домохозяйств). Арендаторы муниципального совета и жилищных ассоциаций фактически так и не получили верхний предел арендной платы в 2022 году – был установлен запланированный предел арендной платы в размере 3%. удалено в январе 2023 г., до Годовая арендная плата за социальное жилье увеличивается в апреле. Арендаторы социального жилья также регулярно обнаруживают, что результаты консультаций по повышению арендной платы игнорируются, а арендодатели не делают ремонт и не работают над решением таких проблем, как сырость и плесень. Необходимо провести дополнительную работу, чтобы объединить эти проблемы.

Когда для частных арендаторов был введен предел арендной платы и мораторий на выселение, они были справедливо считается победой за прожиточную ренту и движение арендаторов, и рассматривается как пример успешных реформ для движения арендаторов по всей остальной Великобритании. Тем не менее, важно отметить, что были пределы их эффективности, когда их проверял воинствующий класс землевладельцев, которым самим угрожали рост ставок по ипотеке, постоянно самоописывающийся как жертвы «антилендлордской риторики и политики» шотландского правительства, но при этом постоянно способные раздвигать границы ограниченного законодательства. С сентября 2022 года арендодатели воспользовались лазейками Чтобы обойти действовавший тогда запрет на выселение, в результате чего 80% заявлений о выселении были фактически удовлетворены. Кроме того, за последний год средняя арендная плата выросла. увеличивается более высокими темпами в Шотландии, чем в остальной части Великобритании, где частные арендодатели просто устанавливают более высокую арендную плату в начале новой аренды или когда арендатор выезжает. (Недоизученным элементом этого может быть увеличение после пандемии числа людей, мигрирующих из Англии в Шотландию, особенно цены за пределами Лондона. Это создает арендодателям в определенных районах большую конкуренцию и, таким образом, дает возможность поднять арендную плату.)

Это повышение арендной платы во время замораживания/ограничения арендной платы является одновременно симптомом индивидуального беспокойства арендодателей и коллективным дисциплинированием движения арендаторов и его политических союзников. Арендодатели с самого начала боролись изо всех сил против этих ограниченных мер. В то время как активисты-арендодатели из Шотландской ассоциации арендодателей организовались для политического вмешательства против контроля за арендной платой, Исследование Британской федерации недвижимости показывает, что многие владельцы недвижимости, уже обеспокоенные угрозой независимости Шотландии, просто сняли свою недвижимость с рынка аренды или продали ее – действительно, арендодатели снял недвижимость с рынка в Шотландии по более высокой ставке, чем в остальной части Великобритании в период с сентября 2022 по сентябрь 2023 года. Оправдания владельцев недвижимости демонстрируют простые классовые интересы, далекие от обязанностей по предоставлению арендаторам достойного жилья. Как говорится:

У нас нет никаких обязательств перед Шотландией, и замораживание арендной платы лишь подтверждает это. [pulling out of investments in Scotland] было правильным поступком. Мы можем разместить капитал и получить необходимую прибыль на других рынках без подобных ограничений.

Другой:

У вас есть актив, и вы выбираете: размещаете ли вы стоимость этого актива в зоне, контролируемой ценами, или в области, где цены не контролируются, например, на фондовом рынке? Совершенно очевидно, что произойдет.

И другой:

я хочу скучно, стабильно и последовательный актив для погашения наших пенсионных обязательств.

Ничего скучного, стабильного и последовательного от снятия ограждений арендаторы, конечно, не получают; просто тревога и нестабильность. С скучной последовательностью зарплата поступает от начальника и идет прямиком арендодателю, таким же образом идут жилищные льготы от государства. В то время как арендодатели беспокоятся о том, используют ли они полную стоимость своих активов, частные арендаторы беспокоятся о выселении, принудительном перемещении из-за повышения арендной платы, сокращения денег на еду или что-либо с. Эти два набора тревог явно не одно и то же.

Последствия для движения арендаторов

Защита и права, завоеванные для групп арендаторов*, могут, как показывает опыт Шотландии, быть лишены, смягчены или не обеспечиваться должным образом. Их, конечно, тоже можно удлинить или усилить – все зависит от силы движения. Есть некоторые уроки, которые мы должны извлечь из продолжающейся борьбы за достижение прочного контроля за арендной платой и запрета на выселение.

1. Движение арендаторов должно бороться за обеспечение соблюдения и защиту любых достигнутых им успехов, а также наращивать свой потенциал, чтобы при этом выигрывать больше. Легкость, с которой мы можем потерять завоевания, ранее завоеванные в результате реформ, должна напомнить нам о нашей относительной слабости и дезорганизации перед лицом капитала и государства – несмотря на победы и рост таких организаций, как «Живая рента» – и о том, что мы находимся в долгом Борьба, которая обязательно будет полна как успехов, так и неудач. Навыки борьбы за права будут полезны в борьбе за большие достижения; Living Rent местный члены групп защиты являются и будут ключевым моментом в борьбе за укрепление доверия между арендаторами посредством сопротивления и предоставления арендаторам возможности как обеспечивать соблюдение, так и расширять существующие права арендаторов. Иными словами: мы должны противостоять стратегическому подходу, который отделяет что-то вроде «политической работы» от чего-то вроде «прямого действия». Мы не должны допустить, чтобы политические победы лишили приоритета работу активных кампаний по защите членов; политические победы, по сути, зависят от уверенность членов, чтобы напрячь свои организующие мышцы.
2. После этого поражения мы должны быть готовы к упорной оборонительной борьбе.. По неофициальным данным, эта победа воодушевила арендодателей: друзья вручили уведомления о повышении арендной платы на 40% и выше. Яркие блокады и демонстрации против выселения будут иметь ключевое значение для защиты наших соседей и вселения страха в арендодателей, рассматривающих возможность выселения арендаторов.
3. Мы не можем представить себе класс арендаторов как равных партнеров или «акционеров» с классом арендодателей, соперничающих за внимание и выпрашивающих права у децентрализованного либерального шотландского правительства. Как классы арендаторы и арендодатели имеют существенно разные интересы. Это на самом деле правда что замораживание арендной платы поставит потенциальных инвесторов в сдаваемую в аренду недвижимость в выше уровень риска по их активам, чем в других частях Британии. Таким образом, любая концепция, основанная на идее о том, что правительство в равной степени прислушивается к группам интересов арендодателей и арендаторов, пытается примирить непримиримые позиции. Поэтому мы боремся непосредственно за уступки, а не за аудиенцию у политиков.
4. Консервативные и либеральные комментаторы неизбежно будут изображать последние годы как провал контроля над арендной платой. Мы должны противостоять такой интерпретации, указывая при этом на ограничения предыдущего законодательства.. Многочисленные статьи О контроле за арендной платой в Шотландии говорится, что они оставляют недовольными как арендаторов, так и арендодателей. Однако основная обеспокоенность арендаторов вызывала то, что арендодатели использовали лазейки, а не проблема, присущая контролю за арендной платой. Универсализация и усиление контроля за арендной платой повысит стабильность и доступность жилья, замедлит перемещение населения и обеспечит особую поддержку арендаторам с низкими доходами (см. требования и недавние демонстрации для контроля арендной платы).
5. Части капитала могут использовать мощное экономическое оружие, чтобы получить выгоду от государства – землевладельцы организованы и будут вести с нами классовую войну. Мы воля потерпим поражение, если не будем сражаться изо всех сил. Инвесторы и арендодатели могут использовать забастовка капиталавыводя свои инвестиции из региона, чтобы добиться политических требований, как инвесторы в жилье Build to Rent похоже, сделали это за последний год. Наша ответная стратегия должна учитывать это. Нам нужно создать достаточную мощь не только для того, чтобы получить признание от государства, а серьезно бороться с влиятельными игроками, которые имеют в своем арсенале свою солидарность, свою организацию и ряд дисциплинарных механизмов. Мы должны развивать наш солидарности, наша организация и наш собственный набор инструментов, включающий массовую мобилизацию, прямые действия, блокады выселения, оккупации против выкупа и забастовку арендаторов – соответственно.

*определено согласно Союз арендатороввключая всех, кто не распоряжается своим жильем

Дальнейшее чтение

Сэмюэл Стейн. Столица: джентрификация и государство в сфере недвижимостио «государстве недвижимости» и забастовках капитала.

Трейси Розенталь. 101 заметка о Союзе арендаторов Лос-Анджелеса о воинственной борьбе против джентрификации и расширенной концепции аренды.