Снижение арендной платы, преобразование пустующего офисного помещения в жилое

Есть веские основания полагать, что цены на многие товары, вызвавшие рост инфляции в прошлом году, перестали расти и, возможно, даже движутся в противоположном направлении. Подержанные автомобили являются лучшим примером. Индекс потребительских цен на подержанные автомобили вырос на 40,5 процента с января 2021 года по январь 2022 года. За три месяца с января по апрель индекс потребительских цен упал на 4,5 процента.

В более общем плане нехватка предложения, которая привела к росту цен в 2021 году, кажется, сменилась избытком, когда крупные ритейлеры, такие как Amazon и Target, жалуются на запасы непроданных товаров. Поскольку меры стимулирования, связанные с пандемией, уходят в прошлое, а люди больше не боятся путешествовать или ходить в рестораны, вполне вероятно, что мы столкнемся с серьезным понижательным давлением на цены на многие товары.

В то время как инфляция может снижаться в отношении товаров, есть вопросы по поводу цен в секторе услуг, в первую очередь арендной платы. Арендная плата составляет более 31,0 процента от общего ИПЦ и почти 40 процентов основного индекса.

До пандемии инфляция арендной платы составляла около 3,5% в год. В 2021 году он замедлился, но сейчас он составляет почти 5,0% в год. Есть основания полагать, что она может подняться еще выше. За последние два года рост цен на жилье измерялся двузначными числами. Многие индексы рыночной арендной платы (единиц, которые переходят из рук в руки) также продемонстрировали двузначный рост. Это повышает вероятность того, что показатель ИПЦ инфляции арендной платы (который охватывает все единицы, а не только те, которые переходят из рук в руки) будет расти еще быстрее в оставшуюся часть 2022 и 2023 годов.

Учитывая его важность в индексах и расходах людей, будет трудно сдержать инфляцию, если арендная плата будет расти на 5,0% или выше в год. К счастью, есть некоторые основания полагать, что мы также можем наблюдать понижательное давление на инфляцию арендной платы.

Во-первых, повышение процентной ставки ФРС оказало огромное влияние на продажи жилья. Процентная ставка по 30-летней ипотеке выросла более чем на 2,0 процентных пункта, что привело к резкому падению продаж жилья. В последние недели количество заявок на ипотеку на покупку сократилось на двузначные суммы по сравнению с уровнем прошлого года. Другие данные, такие как незавершенные продажи домов, также показывают резкое падение.

Хотя взаимосвязь между рынком собственности и рынком аренды носит несколько косвенный характер, меньшее количество продаваемых домов, вероятно, несколько увеличит предложение, доступное арендаторам. Чтобы понять это, рассмотрим три возможности.

Во-первых, покупатели жилья, которых отпугивают более высокие процентные ставки, хотят отказаться от аренды или владения жильем примерно одинакового размера. В этом случае тот факт, что они не покупают жилье, не влияет на общий спрос на жилье. Они просто заняли бы другую единицу, оставив свой нынешний дом пустым.

Во втором случае представьте, что покупатели жилья планировали занять больше места. Возможно, они бы переехали из однокомнатной квартиры в трехкомнатный дом. В качестве альтернативы, может быть, они делили квартиру или дом и вместо этого имели бы свою собственную, если бы купили. В этом случае их решение не покупать освобождает пространство, которое они в противном случае заняли бы. Это означает, при прочих равных условиях, понижательное давление на арендную плату.

В этой истории важно признать, что дома могут быть и часто разделены, так что они принадлежат нескольким людям или семьям. Это может произойти либо из-за того, что владелец формально явно разделил дом на несколько единиц, либо из-за того, что несколько человек решили делить дом. Также дома можно сдавать в аренду, если они не проданы. Примерно 30 процентов сдаваемых в аренду квартир составляют дома на одну семью.

Третий случай, когда покупатель жилья хочет купить второй дом. Если более высокие процентные ставки делают это нецелесообразным, то высвобождается еще одна единица для других нужд.

В то время как большая доля, возможно, большинство потенциальных покупателей жилья попадают в первую категорию, люди, покупающие дома с площадью, сравнимой с их нынешней квартирой или домом, явно попадают во вторую и третью категории. Поэтому разумно ожидать, что более высокие ставки по ипотечным кредитам также помогут снизить арендную плату.

Стоит отметить, что более высокие ставки, вероятно, будут препятствовать строительству и, таким образом, негативно скажутся на предложении. Это правда, но с резким скачком цен за последние два года у строителей жилья будет гораздо больше стимулов строить даже с более высокими процентными ставками, чем в начале пандемии.

Есть также основания полагать, что предложение жилья будет увеличиваться просто за счет ослабления проблем с цепочками поставок. Во время пандемии строителям стало сложно получить многие предметы, необходимые для отделки дома. В результате, в то время как темпы ввода жилья в эксплуатацию выросли почти до 1,8 млн в год, темпы ввода в эксплуатацию немного выросли по сравнению с допандемическими темпами в 1,3 млн. Поскольку проблемы с поставками постепенно решаются, мы должны ожидать, что количество завершенных домов вырастет почти до уровня ввода жилья. Это будет означать существенное увеличение предложения жилья в течение следующих шести месяцев или года.

Наконец, я должен также добавить несколько болезненный, но важный момент, к картине проката. В обычный год происходит около 1 миллиона выселений. У нас было примерно половина этого числа в 2020 и 2021 годах из-за моратория на выселение. К счастью, мы не увидели поток выселений, который многие предсказывали, когда эти моратории закончились, но мы должны ожидать, что выселения вернутся к своим обычным темпам. Это также высвободит часть квартир, что приведет к снижению арендной платы.

Переделка офисного помещения в жилое

Поскольку пандемия затянулась дольше, чем многие из нас ожидали, механизмы удаленной работы, принятые многими компаниями, похоже, станут постоянными. Даты возвращения в офис постоянно переносились, и теперь многие компании планируют жить в ситуации, когда ожидается, что значительная часть их сотрудников будет появляться в офисе нечасто или вообще не будет появляться.

В результате многие офисные здания в настоящее время в основном пустуют. Количество работников, посещающих офисы по всей стране, по-прежнему составляет менее 40 процентов от допандемического уровня. Это огромное количество свободных офисных площадей предлагает кратчайший путь для увеличения предложения жилья.

Хотя верно то, что многие новые офисные здания не могут быть легко преобразованы в жилые единицы, это не относится к делу. Мы ожидаем, что избыток офисных площадей приведет к снижению арендной платы. Собственники домов, которые легче переоборудовать, превратят свои помещения в квартиры или кондоминиумы. Это подтолкнет арендаторов, которые использовали эти здания в качестве офисов, к зданиям, которые нелегко переоборудовать под жилые помещения.

Это простой рыночный процесс, но ему может помочь правительство. Можно ослабить ненужные барьеры зонирования, затрудняющие такие преобразования. Правительства также могут провести инвентаризацию передового опыта, поделившись примерами успешно переоборудованных зданий. Также могут быть полезны ссуды под низкие проценты для субсидирования переоборудования, а также переезда арендаторов, которым нужно новое помещение.

Несомненно, существует множество других мер, которые могут ускорить этот процесс без больших затрат и бюрократических проволочек, но правительства должны согласиться с тем, что они хотят следовать именно этому пути. Как бы то ни было, многие политики, в первую очередь губернатор Нью-Йорка Кэти Хоукул и мэр Нью-Йорка Эрик Адамс, опираются на компании, чтобы вернуть своих сотрудников в офис.

Хоукул и Адамс реагируют на тысячи предприятий, которые зависят от толп пассажиров, которые приезжали на Манхэттен каждый день. Поскольку эта цифра сократилась более чем на 60 процентов, многие из этих предприятий не могут выжить.

Их озабоченность этими предприятиями понятна, но мы наблюдаем постоянные изменения в экономике, и Нью-Йорку и другим городам просто придется адаптироваться. Большинство из миллионов работников, недавно получивших возможность работать удаленно, ценят эту свободу. Они могут сэкономить тысячи долларов в год на поездках и других расходах, связанных с работой. Кроме того, они экономят время, необходимое для поездок на работу, которые легко могут составлять десять часов в неделю в таком крупном городе, как Нью-Йорк.

По этим причинам понятно, что многие работники не хотят возвращаться в офис. Работодатели, которые не позволяют своим сотрудникам работать удаленно, скорее всего, окажутся в невыгодном положении в своих усилиях по привлечению и удержанию работников. Короче говоря, удаленная работа стала реальностью, мы не можем повернуть время вспять.[1]

Хотя это плохая новость для предприятий, которые зависели от рабочей силы, добирающейся до работы, это не должно быть плохой новостью для городов. Если офисные помещения будут преобразованы в жилые помещения, это увеличит количество людей, проживающих в городах. Новым жителям также потребуются услуги от предприятий, даже если они могут отличаться от потребностей населения, которое ездит на работу.

Кроме того, дополнительные жилые площади будут оказывать понижательное давление на арендную плату в целом. Это плохая новость для арендодателей, но это будет означать больше денег для арендаторов, у которых теперь будет больше денег, чтобы тратить их на другие вещи, помимо аренды.

Даже без крупномасштабной конверсии офисных площадей мы наблюдаем резкое замедление темпов роста арендной платы в некоторых городах с самыми высокими затратами. Показатель ИПЦ арендной платы увеличился почти на 1,0 процента за последний год в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне, округ Колумбия. Это, вероятно, отражает то, что многие люди используют более широкие возможности для удаленной работы, чтобы переехать в более дешевые районы страны.

Обратная сторона этой истории заключается в том, что арендная плата в городах с более низкими затратами, таких как Детройт, Атланта и Феникс, намного превысила национальный уровень инфляции арендной платы за последний год. Это хорошо для арендаторов, которые переезжают из гораздо более дорогих городов. Вызванный этим рост цен на жилье также является хорошей новостью для домовладельцев в этих местах. Тем не менее, это плохие новости для тех, кто уже снимал жилье в этих городах с более низкими затратами, хотя это влияние может быть в значительной степени компенсировано увеличением возможностей трудоустройства в результате притока относительно обеспеченных рабочих. В любом случае, эта миграция почти наверняка принесет положительный результат, даже если, вероятно, будут некоторые проигравшие.

Перспектива снижения инфляции в будущем

Большинство новых данных, которые мы видели за последние несколько месяцев, подтверждают мнение о том, что инфляция снижается, а не растет по спирали. Бюджетное управление Конгресса разделяло эту точку зрения в своем последнем бюджете и экономических прогнозах. Во многих областях снижение цен произойдет в результате нормальной работы рынка, однако в случае с арендной платой правительство может помочь в борьбе с инфляцией, поощряя преобразование пустующих офисных помещений в жилые единицы.

Заметки.

[1] Удаленная работа также полезна для окружающей среды, поскольку означает меньше выбросов углекислого газа при поездках на работу.

Впервые это появилось в блоге Дина Бейкера Beat the Press.