Обеспечение жильем не проблема

Премьер-министр Энтони Альбанезе говорит, что причиной общенационального кризиса доступности жилья является нехватка предложения. В своем выступлении перед парламентом в начале июня он рассказал, как его правительство решает эту проблему, поощряя застройщиков строить больше домов. Он хочет, чтобы правительства штатов и местные советы освободили государственные земли для частной застройки. И он ввел денежные выплаты федерального правительства и налоговые льготы для застройщиков.

Но действительно ли нехватка предложения виновата в жилищном кризисе? Цифры говорят об обратном.

В ночь переписи в августе 2021 года в Австралии насчитывалось 10,85 миллиона жилищ и 25,69 миллиона человек. По данным Австралийского бюро статистики, в каждом жилище проживает в среднем около двух с половиной человек, так что свободных домов было более чем достаточно. На самом деле было лишние 400 000.

Однако невозможно купить 400 000 дополнительных домов, потому что многие люди владеют более чем одним домом. Но вернемся к этому.

А как насчет огромной волны иммигрантов, по словам Питера Даттона, которая сделала дом недоступным для многих? На самом деле наблюдается значительный рост населения, который, как можно было бы разумно ожидать, задушит предложение жилья.

Но что интересно, это не так. В статье для ABC News финансовый журналист Алан Колер обработал цифры, чтобы показать, что прогнозируемое строительство нового жилья опережает рост миграции в ближайшие годы.

Например, в прошлом году началось строительство более 180 000 новых домов, и были утверждены планы строительства еще 190 000 домов. Это должно более чем покрыть 284 000 новых домов, необходимых в этом и следующем году для размещения растущего населения, согласно прогнозам Казначейства по росту населения.

В средствах массовой информации широко освещались строительные проекты, остановившиеся из-за роста стоимости строительства и банкротств, что еще больше сократило предложение. По оценкам JP Morgan, 50-60 000 недавно утвержденных или начатых проектов застопорились. Но даже принимая это во внимание, в проектируемых билдах достаточно буфера, чтобы компенсировать эту потерю.

Так почему же возникает жилищный кризис, если у нас уже есть избыток жилья по отношению к населению и мы строим достаточно, чтобы обеспечить жильем всех, кто сейчас въезжает в страну? И почему политики и СМИ все время говорят о поставках?

Проблема в том, что состоятельные люди владеют не одним, а двумя, тремя, четырьмя и более объектами недвижимости. У них может быть дом для отдыха на побережье или в горах, Airbnb в городе и еще несколько объектов на рынке аренды.

Налоговая служба Австралии сообщает, что 3,25 миллиона единиц жилья являются инвестиционной недвижимостью. Это треть всей жилой недвижимости Австралии.

Это то, что искажает рынок и взвинчивает цены. Даже если технически для каждого домохозяйства имеется жилье, часть населения ищет несколько вариантов недвижимости для покупки. Чем больше людей делают ставки на товар, тем выше будет его цена.

Доля населения, инвестировавшего хотя бы одну недвижимость, значительно выросла в 1990-х и начале 2000-х годов, когда сменявшие друг друга правительства ввели политику, побуждающую людей рассматривать жилье как прибыльную инвестицию, а не просто как место для жизни. Несколько миллионов человек в настоящее время владеют более чем одним объектом недвижимости, но среди этих инвесторов только 7% владеют четвертью всей инвестиционной недвижимости.

Отрицательный левередж позволяет инвесторам уменьшить налогооблагаемый доход за счет списания убытков, понесенных в отношении инвестиционной собственности. А прирост капитала (прибыль, полученная при продаже инвестиционной недвижимости) облагается налогом значительно ниже, чем личные доходы, если собственность удерживается более года.

Сверхнизкие процентные ставки последнего десятилетия еще больше подстегнули спекуляции недвижимостью — для тех, кто мог позволить себе крупный депозит.

Следовательно, одна треть всех жилищ в настоящее время представляет собой приносящие доход инвестиции, а не просто «дома». Рост цен на недвижимость побудил еще больше присоединиться к спекуляциям. Это был благотворный круг для инвесторов, но нисходящая спираль недоступности для людей, не имеющих ресурсов, чтобы получить свой первый дом. Те, кто не может купить дом, застревают на рынке частной аренды, где арендодатели завышают арендную плату отчасти в ответ на более высокие цены на дома, но часто просто потому, что могут.

Инвестиционная недвижимость приобретается не только для получения дохода от аренды, но и для прироста капитала. Это одна из причин, по которой дома могут пустовать, — еще один способ искусственного сокращения предложения, что приводит к росту арендной платы.

Итак, как все это можно исправить? Довольно легко. Стимулы для инвесторов в недвижимость могут быть отменены, а правительство могло бы предложить значительно большую поддержку тем, кто в настоящее время не может владеть жильем. Арендная плата может быть ограничена, а федеральная помощь в аренде может быть увеличена, чтобы ослабить неотложное давление и предоставить людям место для сохранения депозита. Домохозяйствам с низкими доходами может быть гарантирован процент квартир в новостройках по ставкам ниже рыночных. Владение жилой недвижимостью может быть ограничено одним или двумя домами на семью, чтобы остановить накопление. Правительства могли бы приобретать и использовать большую часть нового доступного фонда для расширения государственного жилья.

Подобные меры коренным образом изменили бы ситуацию и существенно улучшили бы жизнь миллионов людей.