Избирательная мера по контролю за арендной платой разделяет калифорнийских демократов – Мать Джонс

Как американцы снимали их голоса на выборах, где доминируют дебаты по поводу инфляции и стоимости жизни, – мера голосования в родном штате вице-президента Камалы Харрис разделяет Демократическую партию по вопросу о том, как решить проблему стремительного роста арендной платы.

Предложение 33, получившее название «Закон о справедливости для арендаторов», отменяет спорный закон штата об аренде жилья Коста-Хокинса, который на протяжении десятилетий ограничивал возможности местных органов власти ограничивать рост арендной платы. В настоящее время Коста-Хокинс запрещает округам и городам вводить контроль над арендной платой за квартиры, квартиры и дома на одну семью, построенные после определенной даты — 1995 года на большей части штата, но несколькими годами ранее в некоторых городах, таких как Сан-Франциско. Он также запрещает контроль вакантных площадей, а это означает, что даже арендодатели, на которых распространяется контроль за арендной платой, могут поднять арендную плату до рыночной ставки, когда въезжает новый арендатор.

Некоторые города уже приняли новые планы контроля арендной платы в ожидании принятия Положения 33. В октябре Наблюдательный совет Сан-Франциско единогласно проголосовал за принятие закона, который расширит контроль над арендной платой примерно до 16 000 дополнительных квартир, если инициатива будет принята.

В некотором смысле, Предложение 33 аналогично предложению президента Джо Байдена этим летом ограничить годовое повышение арендной платы 5 процентами в течение следующих двух лет для крупных арендодателей, которые хотят получить федеральные налоговые льготы. Через две недели после его реализации, выступая перед толпой в Атланте, Харрис, похоже, выразил поддержку президентскому плану, пообещав «бросить вызов корпоративным арендодателям и ограничить несправедливое повышение арендной платы». Но с тех пор, по данным Нацияона в основном исключила из своих публичных заявлений обещания прямой защиты арендаторов. Издание отметило, что вместо арендаторов Харрис, похоже, сосредоточился на домовладельцах, продвигая такие меры, как налоговые льготы для застройщиков, желающих строить жилье для тех, кто впервые покупает жилье.

Нежелание Харриса принять контроль над арендной платой может означать небольшую победу YIMBY, движения в поддержку жилья «да на моем заднем дворе», которое впервые появилось в Сан-Франциско в 2010-х годах как более рыночный подход к кризису доступности жилья. . Члены YIMBY, многие из которых являются демократами, в основном выступают против Предложения 33, утверждая, что оно приведет к остановке строительства новых объектов аренды. В анализе калифорнийской YIMBY, правозащитной группы, занимающейся решением проблемы нехватки жилья в штате, утверждается, что принятие этой меры «вероятно, ухудшит доступность жилья, предоставив юрисдикциям NIMBY возможность блокировать новое жилье».

NIMBY, по большей части уничижительный ярлык, означающий «не на моем заднем дворе», описывает местных жителей, которые выступают против строительства и реконструкции в своих районах — от доступного жилья до приютов для бездомных, роскошных квартир и инфраструктуры общественного транспорта. По словам Мэтью Льюиса, директора по связям с общественностью Калифорнийского YIMBY, в состав NIMBY входят жители всего политического спектра. В то время как консервативные НИМБИ могут выступать против новых зданий, чтобы сохранить статус-кво или завышать стоимость недвижимости в своих районах, многие левые НИМБИ решительно выступают против рыночного развития из-за опасений по поводу джентрификации или идеологических обязательств. Между этими полюсами находится значительная группа либеральных сторонников НИМБИ, которые, как Нью-Йоркский журнал's Обузданный Как говорится, «верьте в доступное жилье, пока оно не окажется в их районе». В 2022 году Барак Обама выступил с их критикой, в частности, заявив, что сопротивление «доступным, энергетически устойчивым сообществам со смешанным использованием и смешанным доходом» способствует жилищному кризису.

«Когда очень правые НИМБИ соглашаются с левыми НИМБИ, что мы должны сделать все необходимое, чтобы предотвратить дальнейшее жилищное строительство, это как бы заставляет вас уйти, да?» — сказал Льюис.

По мнению Льюиса, дебаты характеризуются историей такого города с контролируемой арендной платой, как Сан-Франциско. Согласно жилищному плану города, около 70 процентов арендаторов Сан-Франциско живут в квартирах со стабилизированной арендной платой, построенных до июня 1979 года. Но это не помогло кризису доступности, поскольку процент городских домохозяйств, обремененных арендной платой, те, кто тратил более 30 процентов своего дохода на аренду, что увеличилось примерно на 15 процентов с 1990 по 2015 год для жителей, зарабатывающих от 50 до 80 процентов среднего дохода Сан-Франциско. По данным Калифорнийского института государственной политики и Калифорнийского жилищного партнерства, в 2024 году более половины всех арендаторов в штате — примерно 3 миллиона жителей — будут обременены арендной платой.

«Я думаю, что наши оппоненты слева неверно истолковывают, что контроль за арендной платой — это механизм обеспечения широкой доступности», — сказал Льюис. «Но то, что он должен сделать, это обеспечить стабильность и безопасность проживания для арендаторов с низкими доходами. В таком городе, как Сан-Франциско, в конечном итоге вы получите миллионеров, живущих в жилье с контролируемой арендной платой».

Чтобы сделать это правильно, Льюис предполагает, что город сначала должен «развязать строительный бум», построив жилье и сдав его в аренду по рыночным ставкам, чтобы застройщики могли окупить инвестиционные затраты и продолжить строительство. «Затем, когда эти здания получат право на контроль арендной платы — через 15 или 20 лет — у вас будет обильный запас квартир со стабилизированной арендной платой, потому что вы никогда не прекращали строительство», — утверждает он.

Многие жилищные судьи защитники отвергают этот аргумент. В статье 2021 года в журнале «Жилище — это право человека», известной группе, которая сейчас поддерживает Предложение 33, Патрик Рэндж Макдональд написал, что такие рыночные стратегии напоминают неудачную «политику просачивания жилья» в сфере недвижимости, которая привела к продолжающемуся кризису. . Сравнивая это со снижением налогов для богатых, Макдональд писал, что «корпоративные арендодатели и крупные застройщики будут получать миллиарды доходов, взимая заоблачную арендную плату за квартиры по рыночным ценам, получая огромные прибыли за счет среднего и рабочего класса».

В анализе от мая 2024 года, в котором обвиняется, что калифорнийский YIMBY встал на сторону корпоративных арендодателей, чтобы опровергнуть Предложение 33, Макдональд написал, что это предложение YIMBY о «фильтрации» на самом деле «стимулирует джентрификацию и перемещение рабочих кварталов, включая цветные сообщества», поскольку: По его словам, застройщики будут строить элитное жилье только для того, чтобы максимизировать прибыль.

Со своей стороны, Льюис утверждает, что многие из левых сторонников Предложения 33 действуют прямо против доступности, утверждая, что только финансируемые государством проекты социального жилья могут решить проблему. «Я думаю, именно здесь YIMBY действительно расходятся с левыми», — сказал он. «Рынок может двигаться значительно быстрее, чем правительство, если вы ему позволите». Хотя Льюис признает, что правительство должно играть существенную роль в предоставлении субсидированного жилья жителям с низкими доходами, он говорит, что «невозможно иметь функционирующую систему, в которой правительство фактически прекращает строительство жилья для большей части рынка».

Контроль за арендной платой, говорит Льюис, способствует нехватке жилья. Он указывает на Нью-Йорк, где, согласно результатам опроса 2023 года, насчитывается около 26 000 старых квартир со стабилизированной арендной платой, которые пустуют, поскольку ограничения на повышение арендной платы мешают арендодателям справляться с расходами на техническое обслуживание и строительными нормами.

Споры бушуют и среди экономистов. Опрос Чикагского университета показал, что подавляющий 81 процент опрошенных экономистов выступают против контроля над арендной платой. Но в 2023 году 32 видных экономиста подписали письмо в поддержку общенационального контроля арендной платы. В документе упоминается исследование 2007 года, посвященное политике контроля арендной платы в течение 30 лет в 76 городах Нью-Джерси. Было обнаружено «практическое или полное отсутствие статистически значимого влияния умеренного контроля арендной платы на новое строительство». Существуют также исследования, связывающие сокращение предложения жилья с системными лазейками, такими как исключения, которые позволяют арендодателям выселять всех арендаторов в здании, чтобы превратить их арендуемые квартиры в квартиры по рыночным ценам.

Шанти Сингх, директор по законодательству и связям с общественностью Tenants Together, коалиции местных организаций арендаторов в Калифорнии, утверждает, что контроль за арендной платой и новое строительство могут работать согласованно. «Мы боремся за жилье, которое люди могут себе позволить. Зарплаты миллионов и миллионов людей просто далеки от рыночных ставок», — говорит Сингх. «Мы боремся за людей, живущих в условиях скученности, за бездомных и за людей, находящихся в шаге от того, чтобы стать бездомными».

Настоящая проблема заключается не в защитниках арендаторов, а в действующих законах, ограничивающих контроль над арендной платой, утверждает Сингх: «Из-за Costa-Hawkins мы фактически истощаем предложение жилья с контролируемой арендной платой, доступного по ценам ниже рыночных. Это единица, которую вы потеряли. Это потеря поставок».

В соответствии с По данным Национальной коалиции по жилищному строительству для малоимущих, в Калифорнии не хватает почти одного миллиона доступных для сдачи в аренду квартир для «арендаторов с крайне низкими доходами» или жителей, которые зарабатывают менее 30 процентов среднего дохода штата. «Существует огромная проблема с людьми с ограниченными возможностями с фиксированными доходами, включая пожилых людей, которым необходимо доступное жилье», — говорит Сингх. Они не могут получить доступ к жилью с контролируемой арендной платой в таких местах, как Сан-Франциско, потому что квартиры слишком старые, чтобы иметь необходимые помещения — все они построены до 1979 года.

Вместо того, чтобы работать над законодательством, которое решит кризис доступности, говорит Сингх, многие YIMBY «оставляют несостоятельный статус-кво», выдвигая «безумные гипотетические сценарии».

Сьюзи Шеннон, директор по политике организации «Жилищное право – это право человека», которая вложила более 46 миллионов долларов в поддержку Предложения 33, говорит, что Тони Стрикленд – один из таких гипотетических людей. Стрикленд, консервативный член городского совета в богатом Хантингтон-Бич, является примером НИМБИ для многих сторонников развития. Представители YIMBY утверждают, что, если он будет принят, он будет использовать законы о контроле за арендной платой, такие как Предложение 33, чтобы обойти требования Калифорнии о доступном жилье, устанавливая необоснованно низкие пределы арендной платы, призванные подавить строительство нового жилья, согласно YIMBY. Реестр округа Ориндж.

Шеннон указал на статью Стрикленда, в которой член совета заявил, что его слова были вырваны из контекста, и подтвердил, что он «всю жизнь был противником контроля над арендной платой». Он пояснил, что поддерживает некоторые формулировки в избирательном бюллетене, которые не позволяют штату использовать судебную систему для блокирования местных решений по контролю за арендной платой. Стрикленд не ответил на просьбу о комментариях Мать Джонс.

Дин Престон, член Наблюдательного совета Сан-Франциско и враг номер один нескольких калифорнийских групп, выступающих за развитие, говорит, что сумма денег, поддерживающая кампанию против Предложения 33, — более 120 миллионов долларов, согласно данным Лос-Анджелес Таймс— рассказывает. Двумя крупнейшими донорами оппозиции являются Калифорнийская квартирная ассоциация (почти 89 миллионов долларов) и Калифорнийская ассоциация риэлторов (22 миллиона долларов).

«То, что поглотило много дебатов из [Prop 33] оппоненты обсуждают… какое влияние контроль арендной платы оказывает на финансирование строительства», — говорит Престон. «Но что на самом деле движет оппозицией, так это контроль над вакансиями» — вероятность того, что с отменой закона Коста-Хокинса местные органы власти ограничат сумму, на которую арендодатель может повышать арендную плату между арендаторами.

Престон считает, что без контроля над вакансиями города практически бессильны регулировать арендную плату. «Вот почему Калифорнийской ассоциации риэлторов, Калифорнийской ассоциации квартир и лобби арендодателей стоит инвестировать», — говорит он.

Хотя более Более 650 000 человек в Соединенных Штатах каждую ночь становятся бездомными, а жизнь без крова все чаще становится преступлением. Все, с кем я разговаривал, утверждают, что существует способ решить жилищный кризис.

Для Льюиса это расширение финансирования таких программ, как Налоговый кредит на жилье для малоимущих, который предлагает застройщикам стимулы сделать часть своего строительства доступной для жителей с низкими доходами. Он также выступает за повышение зонирования, чтобы увеличить плотность застройки, разрешив строительство большего количества многоквартирных домов в районах, ранее отведенных для домов на одну семью.

Для защитников арендаторов, таких как Сингх и Престон, речь идет о расширении диалога по вопросам жилья на национальной арене, а также о неоднократных попытках создать федеральное управление социального жилья.

«Я думаю, что среди арендаторов в Калифорнии есть ощущение, что в какой-то момент неизбежна отмена соглашения Costa-Hawkins, поскольку большинство людей поддерживают контроль над арендной платой», — говорит Престон. «Я надеюсь, что Предложение 33 будет принято, но если этого не произойдет, я ожидаю, что оно вернется в будущие выборы и в будущие законодательные усилия».