Зеленые правы, борясь с лейбористами за жилье

В последние недели в средствах массовой информации поднялся шум из-за отказа зеленых поддержать Фонд будущего жилищного строительства Австралии. (HAFF), основная жилищная политика лейбористов. ALP начала яростные нападки на зеленых и их представителя по жилищным вопросам Макса Чендлера-Мазерса, а сенатор Пенни Вонг обвинила его в «приоритете внимания средств массовой информации» и предположила, что его «эго имеет большее значение, чем жилье для женщин, спасающихся от домашнего насилия, и пожилых женщин, которым грозит бездомность».

Зеленые правы, блокируя HAFF. В законопроекте нет ничего, что существенно смягчило бы жилищный кризис, охвативший страну.

Объявляя о политике, премьер-министр Энтони Альбанезе заявил, что HAFF предоставит 10 миллиардов долларов на строительство 30 000 доступных домов в течение пяти лет. Но, по данным Австралийского института здравоохранения и социального обеспечения, в настоящее время в списке ожидания на получение государственного жилья числится более 160 000 человек. Австралийский институт жилищных и городских исследований подсчитал, что к 2036 году необходимо будет построить 727 300 дополнительных жилищ, чтобы удовлетворить спрос на социальное жилье. Обещание Альбанезе построить 6000 домов в год едва ли поверхностно.

Для правительства не является беспрецедентным строительство большого количества государственного жилья. Как отмечают Зеленые в своем несогласный доклад на HAFF: «Если бы федеральное правительство соответствовало темпам строительства государственного жилья в 1960-х годах, то правительство построило бы 150 000 государственных домов в течение следующих пяти лет». При либеральном правительстве Роберта Мензиса 1949–1966 годов 15 процентов всего нового жилищного фонда приходилось на государственное жилье.

Лейбористы пообещали 10 миллиардов долларов на доступное жилье, но не в качестве прямого финансирования. Вместо этого эти деньги будут направлены в Future Fund, государственный инвестиционный фонд, созданный либеральным правительством Джона Ховарда. Деньги на жилищные субсидии будут выделены только тогда, когда фонд вернет дивиденды по вложенным средствам.

Государственное финансирование жилья не должно зависеть от волатильности фондового рынка. Эти 10 миллиардов долларов было бы лучше потратить на немедленное расширение государственного жилья, а не на азартные игры на государственные деньги. В 2022 году Фонд будущего сообщила о чистом убытке в размере 3,7% от своих инвестиций. В своей первоначальной форме законопроект HAFF не требовал минимальных ежегодных расходов, поэтому в случае убытка на жилье не было бы потрачено ни цента.

Под давлением зеленых из-за отсутствия гарантированных положений о финансировании лейбористы внесли поправки в HAFF, сделав вместо этого предел ежегодных расходов в размере 500 миллионов долларов минимальным. Тем не менее, 500 миллионов долларов в год далеко не уйдут. Исходя из этого рисунка, крики проекты что HAFF может построить 14 000 жилищ за пять лет. Еще хуже, Оценки Института Граттана что каждая единица социального жилья стоит примерно 300 000 долларов; согласно этой цифре, HAFF сдаст около 8000 домов за пять лет. Короче говоря, обещанные Альбанезе 30 000 домов в течение пяти лет не гарантированы.

В законодательстве HAFF указывается, что гранты будут выделяться на «острые потребности в жилье, социальное и доступное жилье». Это не то же самое, что государственное жилье, которое строится и управляется государством — социальное и доступное жилье по-прежнему может эксплуатироваться частными застройщиками, что делает арендаторов уязвимыми для рынка.

В случае с «доступным жильем» арендная плата ограничена всего на 20% ниже рыночной ставки. Согласно последним данным, национальная арендная плата за квартиры увеличилась на 26 процентов в прошлом году. Отчет об аренде доменапоэтому дома, которые сегодня считаются «доступными», были недосягаемо дорогими домами двенадцать месяцев назад.

Вместо того, чтобы расширять свой фонд государственного жилья, правительства штатов сносят существующие единицы и передают землю частным застройщикам для строительства социального жилья. Это должно произойти с снос поместья Ватерлоо в Новом Южном Уэльсе, крупнейший комплекс государственного жилья в стране. HAFF лейбористов — это еще одна атака на идею о том, что правительства должны предоставлять безопасное государственное жилье тем, кто в нем нуждается.

Зеленые справедливо заблокировали этот закон, утверждая, что он усугубит жилищный кризис и ничего не даст арендаторам. Зеленые требуют прямых инвестиций в размере 2,5 млрд долларов в год в социальное и доступное жилье (это меньше их первоначального спроса в 5 млрд долларов) и 1,6 млрд долларов для координации национального замораживания арендной платы.

Лейбористы недавно запустили петицию под названием «Остановите зеленых, блокирующих доступное жилье», в которой утверждается, что каждый день задержки принятия их закона приводит к тому, что на доступное жилье тратится на 1,3 миллиона долларов меньше. Правительство исключило ограничение арендной платы, заявив, что оно будет препятствовать строительству жилья, обвиняя предложение жилья в качестве ключевой проблемы, влияющей на доступность, и предлагая в качестве решения раздаточные материалы застройщикам.

последняя перепись указали, что в 2021 году более 1 миллиона объектов недвижимости по всей Австралии оставались свободными. Это означает, что примерно каждый десятый австралийский дом пустует, что искусственно снижает предложение на рынке аренды. Жилищный кризис — это проблема рыночной модели, ориентированной на получение прибыли, а не недостатка предложения. В лучшем случае HAFF почти не финансирует жилищное строительство. В худшем случае он выделит еще больше средств и государственной земли частным застройщикам для приватизации жилья.

Лейбористы могли бы легко предложить немедленные решения для действительно доступного жилья, учитывая, что они находятся у власти на федеральном уровне и во всех штатах и ​​​​территориях, кроме Тасмании. Они могли бы проводить политику, направленную на то, чтобы обратить вспять, а затем предотвратить поразительное повышение арендной платы, дополнительную защиту арендаторов и немедленное вливание средств на государственное жилье с ограничением арендной платы в соответствии с доходом. А 2021 парламентский комитет по доступности жилья обнаружил, что в течение следующих двадцати лет потребуется 290 миллиардов долларов для решения проблемы нехватки доступного жилья. Федеральное правительство может компенсировать это финансирование всего за десять лет, если оно откажется от третьего этапа снижения налогов, который, по прогнозам, обойдется в 313 миллиардов долларов.

Жилищные предложения зеленых не дают полной картины того, что должно произойти, чтобы полностью справиться с кризисом, но они являются началом. То, что они позиционируют себя как препятствие для HAFF, является шагом вперед для общественной дискуссии о жилье в Австралии. Им также удалось добиться от лейбористов некоторых незначительных уступок (минимальные расходы в размере 500 миллионов долларов и немедленное вливание до 2 миллиардов долларов в жилищное финансирование для штатов). Если бы зеленые отмахнулись от этой политики, как они сделали с законопроектом об изменении климата 2022 года, правительство Албании осуществило «историческую инвестицию» в жилье, и эта тема была бы отмечена в их списке дел, в то время как миллионы людей все еще боролись с возросшими расходами.

Эта страна нуждается в капитальном ремонте всего жилищного сектора, чтобы преобладать над интересами домовладельцев, банков и застройщиков, а вместо этого поставить на первое место простых людей. Правительство Албании продемонстрировало, что оно совершенно не желает этого делать.