Только радикальные изменения сделают арендную плату доступной

Ситуация с доступным арендным жильем в США находилась в кризисе еще с 1960-х годов, и со временем она только ухудшалась. Без кардинально нового подхода мы не можем рассчитывать на решение проблемы. США необходимо принять социальное жилье в европейском стиле, а также сделать помощь в аренде жильем.

Социальное жилье — это некоммерческое доступное жилье, в котором проживает рабочий и средний классы. В отличие от социального жилья, государственное жилье в США предоставляет бедным семьям жилье в государственном жилье, часто без средств, необходимых для обслуживания, чистоты и безопасности.

Важно сделать помощь в аренде жилье правом, потому что в США три четверти семей, имеющих право на помощь в аренде жилья, не получают государственной помощи. С помощью этих двух стратегий США могут предоставить более доступное и высококачественное арендное жилье для всех арендаторов.

В прошлом месяце администрация Байдена представила свой План действий по обеспечению жильем. В плане используется комплексный подход к решению проблемы нехватки доступного жилья для арендаторов и владельцев. В случае одобрения Конгрессом это будет иметь некоторые положительные последствия. Но план недостаточно велик, чтобы решить масштаб проблемы.

Его центральным элементом является призыв к Конгрессу профинансировать «более 800 000 доступных арендных квартир путем расширения и укрепления налоговой льготы на жилье для малоимущих». По оценкам Национальной жилищной коалиции с низким доходом, бедным домохозяйствам не хватает 7 миллионов арендных единиц. Даже если план Байдена будет полностью реализован, он вряд ли устранит кризис доступного арендного жилья.

Администрация Байдена опирается на текущий набор инструментов федеральной политики. Проблема в том, что федеральная политика доступного арендного жилья отдает предпочтение потребностям корпоративной индустрии недвижимости и инвесторов, а не потребностям арендаторов. фигура показывает, что в 1960 г. 65,6% сдающих жилье домохозяйств в нижнем квинтиле доходов были обременены расходами, а это означает, что арендаторы платили более 30% своего дохода на жилищные расходы — рекомендуемый верхний предел. В этом обсуждении арендная плата, которая приводит к увеличению затрат, не считается доступной.

По показателю бремени расходов политика США по аренде жилья в 1960 году не достигла квинтиля с самым низким доходом. Ситуация только ухудшилась. В 2016 году 82,3 процента арендаторов нижнего квинтиля жили в дорогостоящих домах. Тенденция повышалась с течением времени с небольшими колебаниями.

Отсутствие доступного арендного жилья — это не только кризис для бедных. На рисунке также показано расширение обремененных издержками арендаторов в квинтили с более высокими доходами. Для нижнего среднего квинтиля доля обремененных затратами арендаторов увеличилась примерно с четверти до более чем половины с 1960 по 2016 год. небольшие 4,3 процента до почти четверти к 2016 году.

Эта тенденция роста недоступности продолжается. Объединенный центр жилищных исследований обнаружил, что «количество квартир, доступных арендаторам с доходом до 30 000 долларов, сократилось на 1 миллион с 2018 по 2019 год». Категория «наихудших потребностей в жилье» Министерства жилищного строительства и городского развития США увеличилась на 50 000 с 2017 по 2019 год. помощь, и либо платят больше половины своего дохода за аренду, либо живут в крайне неадекватных условиях, либо и то, и другое». В 2019 году в таких безвыходных условиях находились 7,8 миллиона домохозяйств.

Налоговый кредит на жилье для малоимущих не является решением

США больше всего полагаются на механизм доступного жилья, который не очень хорош для того, чтобы сделать жилье доступным для арендаторов с низким доходом. В настоящее время основным механизмом предоставления доступного арендного жилья является налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC), который предоставляется инвесторам, когда они инвестируют в доступное жилье.

На налоговый кредит влияет общий инвестиционный ландшафт. Если инвесторы используют меньше кредита, создается менее доступное арендное жилье, даже если потребность в доступном арендном жилье не снижается. Например, после Великой рецессии произошло снижение суммы используемого кредита. LIHTC отвечает потребностям инвесторов, а не потребности в доступном жилье.

Спрос на доступное жилье является постоянным, но доступное жилье LIHTC является временным. Жилье, созданное с помощью LIHTC, обычно переходит на жилье по рыночной цене через 30 лет, а в некоторых случаях этот переход может произойти всего за 15 лет. Страна рискует потерять почти полмиллиона единиц жилья в ближайшие несколько лет из-за 30-летнего срока годности. Около 10 000 единиц жилья теряются ежегодно всего через 15 лет из-за технических проблем с кредитом. Опять же, этот дизайн отлично подходит для инвесторов, но он ужасен для арендаторов, столкнувшихся со значительным повышением арендной платы по мере истечения срока действия требований доступности.

Доступное жилье LIHTC не очень доступно. Объединенный центр жилищных исследований сообщает, что «квартиросъемщикам с низким доходом, проживающим в квартирах LIHTC, часто требуются дополнительные субсидии, чтобы сделать это жилье доступным».

Арендаторы с низким доходом хотят общедоступный вариант

В 2013 году лист ожидания на 8000 единиц государственного жилья в Вашингтоне, округ Колумбия, был закрыт после того, как 70 000 человек добавили свои имена. Когда в 2014 году Чикагское управление государственного жилищного строительства открыло список ожидания, 280 000 семей записали свои имена, что составляет четверть населения города. Многие города закрыли свои очереди на получение государственного жилья, потому что они очень длинные. В крупных городах домохозяйства могут десятилетиями стоять в очереди на получение государственного жилья.

Существует большой спрос на государственное жилье. Домохозяйства в государственном жилье с меньшей вероятностью будут обременены расходами, чем домохозяйства в жилье LIHTC. Государственное жилье — одна из самых доступных арендных политик в нашем наборе инструментов, и арендаторы с низким доходом, похоже, знают об этом. Вместо того, чтобы отреагировать на этот высокий спрос на государственное жилье путем увеличения предложения и повышения качества государственного жилья, политики приняли поправку Faircloth, которая помогла положить конец строительству нового государственного жилья.

Первоначально государственное жилье было весьма желательным жильем, созданным в первую очередь для белых домохозяйств рабочего и среднего класса в период острой нехватки жилья. Но, как отмечает автор Ричард Ротштейн, «с самого начала индустрия недвижимости яростно боролась с любым видом государственного жилья». И, добавляет он, «как только нехватка жилья уменьшилась, лобби по недвижимости удалось ограничить государственное жилье субсидируемыми проектами для самых бедных семей». Это сыграло ключевую роль в подрыве качества государственного жилья. Ротстайн заключает:

Федеральное правительство потребовало, чтобы государственное жилье предоставлялось только семьям, нуждающимся в существенных субсидиях, в то время как то же правительство отказалось предоставить достаточные субсидии, чтобы сделать государственное жилье достойным местом для жизни. Потеря арендаторов из среднего класса также лишила избирателей избирателей, которые обладали политической силой, чтобы настаивать на адекватных средствах для содержания своих проектов и удобств. В результате состояние, а затем и репутация государственного жилья рухнули.

Но, несмотря на многократную политику, направленную на уничтожение государственного жилья, спрос на него по-прежнему высок.

Модель социального жилья

США необходимо отменить поправку Faircloth, отменить LIHTC и резко увеличить количество государственного жилья. Новая модель государственного жилья должна быть моделью социального жилья, при которой государственное и некоммерческое жилье не ограничивается беднейшими домохозяйствами. Некоторая часть этого нового государственного жилья должна быть зарезервирована для самых бедных домохозяйств, но часть также должна быть жильем по рыночным ценам, а часть с ставками ниже рыночных, но не субсидируемыми в такой степени, как для беднейших домохозяйств. (См. «Модели самофинансирования аренды» в приложении к Социальное жилье в США а также Государственное жилье для всех для моделей финансирования.)

Политики должны учиться на примерах социального жилья в Европе, Азии и США. Большая часть ранней истории государственного жилья в США была похожа на социальное жилье. Социальное жилье в США полностью не закончилось. Как сообщает экономист Пол Уильямс:

Калифорнийская университетская система, являющаяся государственной организацией, разрабатывает, строит, владеет и управляет жильем для студентов в своих кампусах. Корпорация постоянного фонда Аляски покупает, разрабатывает, строит и взимает арендную плату за собственное жилье. Комиссия по жилищным возможностям в округе Монтгомери штата Мэриленд недавно профинансировала программу, в результате которой в следующем десятилетии будут построены тысячи квартир для лиц с разным доходом, принадлежащих округу, с использованием собственной творческой схемы финансирования.

Кроме того, в Ассамблее штата Калифорния находится законопроект о создании в штате социального жилья. США необходимо будет расширить масштабы этих видов деятельности.

Наконец, жилищная помощь, будь то социальное жилье или жилищные ваучеры, должна быть расширена для удовлетворения потребностей. Каждый, кто имеет право и подает заявку, получает льготы по федеральному налогу на домовладение. Но большинство арендаторов, нуждающихся в жилищной помощи, не получают никакой государственной поддержки. Во многих европейских странах нет ограничений на количество домохозяйств, которые могут получить помощь в аренде жилья. Если США примут эту политику, они, наконец, создадут достаточно доступного арендного жилья, чтобы снизить бремя стоимости жилья для арендаторов с низким доходом.

Это впервые появилось на CEPR.