Просочившаяся записка показывает тревогу официальных лиц Балтимора по поводу затрат на неясные налоговые льготы для корпоративных застройщиков.

Онлайн-продажа кондоминиумов на вершине отеля Four Seasons в шикарном районе Harbour East в Балтиморе рекламирует множество удобств: частную сауну, бассейн на крыше и балконы с панорамным видом на город. Но упускается из виду одна особенно дорогая льгота: выгодная пятилетняя льгота по налогу на недвижимость, которая сэкономила проекту миллионы долларов на платежах.

Чтобы обеспечить сокращение выбросов, разработчики проекта использовали программу стимулирования, которая кажется далекой от кондоминиумов, расположенных высоко над Внутренней гаванью города. Налоговая льгота, о которой идет речь, была призвана стимулировать рекультивацию земель, загрязненных пережитками промышленного прошлого города; однако во внутреннем меморандуме, полученном TRNN, финансовые чиновники утверждали, что он далеко отклонился от своей намеченной цели.

Эта программа, известная как Программа возрождения заброшенных месторождений, была утверждена законодательным собранием штата Мэриленд в 1997 году для поощрения застройщиков к восстановлению собственности, которая была загрязнена в результате промышленного использования в прошлом. Он предоставляет 50-процентную налоговую льготу в течение пяти лет для сертифицированных объектов и десять лет, если проект расположен в предпринимательской зоне.

Записи показывают, что на протяжении более двух десятилетий программа в Балтиморе использовалась спорадически, но недавно стоимость кредитов Brownfields, предоставленных разработчикам в Балтиморе, резко возросла, увеличившись примерно на 154% за последние пять лет. Согласно отчету, заказанному городом для изучения налоговых льгот, общие расходы городского бюджета увеличились более чем вдвое с 8 миллионов долларов в год в 2016 году до 20 миллионов долларов в 2020 году.

Для The Four Seasons использование этой программы оказалось особенно прибыльным.

С 2016 года кредит спас проект, состоящий из 60 роскошных квартир, на общую сумму 6,8 миллиона долларов в виде налогов на недвижимость. Отель, который берет более 600 долларов за номер в сутки, также получил льготу на сумму около 3,4 миллиона долларов благодаря налоговой льготе Brownfields. В общей сложности и кондоминиумы, и отель получили 10,5 млн долларов в виде льгот по налогу на имущество.

На самом деле, налоговая скидка Brownfields, предоставленная The Four Seasons, считалась настолько прибыльной, что городские власти назвали ее по имени во внутренней служебной записке, полученной TRNN. Документ, распространенный среди высокопоставленных сотрудников администрации мэра Брэндона Скотта в 2021 году, призвал высших должностных лиц решить проблему роста стоимости программы Brownfields. В нем финансовые чиновники описали сценарий, который послужил поводом для продолжающейся критики византийского процесса предоставления налоговых льгот в городе — неравномерной и часто сложной налоговой системы, которая отдает предпочтение застройщикам, а не жителям.

«Отель Four Seasons на Интернешнл Драйв, 200 получил налоговую льготу на Браунфилд, но позже над отелем было построено 60 дополнительных частных жилых кондоминиумов, которым также была предоставлена ​​льгота», — говорится в служебной записке.

«По сути, владельцы этих кондоминиумов платят эффективную ставку налога на имущество в размере 0,51% по сравнению с базовой ставкой города в 2,24%».

Four Seasons — не единственный объект недвижимости, включенный в заявку Brownfields, поданную в 2011 году. Соседнее здание Legg Mason также было названо в заявке с использованием того же отчета консультанта, который обосновывал поощрение Four Seasons. Но, по словам городских властей, здание Legg Mason в конечном итоге не получило кредита.

Здание Legg Mason получило другой вид налоговых льгот: здание и гараж получили ПИЛОТ (оплата вместо налогового соглашения) в 2009 году. 2021. Поскольку налоговые отчеты не раскрывают льготы, предоставленные конкретному имуществу, трудно определить, какая часть из 4,4 миллиона долларов, упомянутых в этом отчете, причитается за налоговый кредит PILOT или Enterprise Zone, или же общая сумма не включает ни то, ни другое.

Это отсутствие прозрачности является еще одним примером того, как сложно разобраться в хитросплетениях городской системы поощрения и еще труднее проверить и оценить. Фактически, собственность Легга Мейсона была предметом судебного иска, поданного фондом Abell Foundation для получения подробностей соглашения о распределении прибыли, от которого город отказался, когда контрольный пакет акций здания был продан за рекордные 165 миллионов долларов (481 доллар за квадратный фут). ) в 2018 году.

В ноябре прошлого года судья окружного суда Балтимора Лоуренс Флетчер-Хилл отказал Абеллу в просьбе обнародовать детали сделки. Вместо этого суд разрешил ознакомиться только с двумя документами, связанными с продажей, «за закрытыми дверями» или в присутствии судьи.

В случае с налоговой льготой для Браунфилдов чиновники городских финансов в частном порядке обсуждали, почему стимулы не давали желаемого эффекта.

«Согласно беседам с BDC, большая часть города технически может считаться заброшенным полем из-за небольших следов токсичного материала, который можно найти в почве от предыдущего промышленного использования. Таким образом, государство не определяет отдельные участки как заброшенные до начала разработки», — говорится в отчете.

«Вместо этого строители ищут землю, которая созрела для застройки, а затем сертифицируют участок как заброшенный участок через MDE. Это переворачивает замысел программы с ног на голову. Вместо компенсации строителям за очистку известных загрязненных участков он позволяет разработчикам покупать землю, а затем выполнять минимальные усилия по очистке, чтобы претендовать на щедрый кредит».

Заявка 2011 года на получение кредита Brownfields, поданная владельцами The Four Seasons и полученная TRNN через запрос публичной информации, поднимает вопросы о процессе получения кредита.

Документы раскрывают ряд экологических исследований этого места, которые проводились в течение последних двух десятилетий, включая анализ 1989 года, который показал наличие загрязнения хромом и свинцом в грунтовых водах, вероятно, из-за известного загрязнения вод залива, прилегающего к Союзническому заливу. Химический завод. Но это исследование определило, что загрязнение не требует дальнейшего анализа.

«Учитывая, что использование подземных вод на участке не планировалось, АТЭК [the consultant] не рекомендовал дальнейшее изучение окружающей среды», — говорится в отчете.

В 2003 году некоторые участки участка были снова протестированы. Эти тесты показали, что почва и грунтовые воды «не подвергались значительному воздействию хрома».

На самом деле, адвокат застройщика сообщил государственным чиновникам в 2007 году, что загрязнения не было. «Предыдущие экологические оценки, несколько раундов отбора проб и анализов, а также экологический мониторинг во время строительства до конца 2007 года не выявили загрязнения окружающей среды в пределах границ участка», — написал адвокат в письме под присягой.

В самом законе говорится, что участок имеет право на получение налоговой льготы на Браунфилдс, если он «является собственностью, которая загрязнена или считается загрязненной». В нем также оговаривается, что нынешний владелец «невиновен» или не несет ответственности за указанное загрязнение. Как, учитывая эти положения, прописанные в уставе, комплекс кондоминиумов Four Seasons может быть отнесен к категории Brownfields, остается неясным.

Старший директор Министерства торговли Мэриленда Энди Фиш сказал, что его агентство полагается на Департамент окружающей среды Мэриленда (MDE) для оценки приемлемости собственности. «Мы рецензенты процесса, а не посредники», — сказал он. «Наша роль состоит в том, чтобы убедиться, что все письма на месте, и если все это на месте, они принимают недвижимость в программу налога на недвижимость в Браунфилде, и письмо о принятии направляется сообществу и государственному Департаменту оценки и налогообложения. ”

MDE не ответила на электронные письма с просьбой прокомментировать, как Four Seasons получила право на поощрение. Точно так же юрист разработчиков Harbour East не ответил на электронное письмо, отправленное для комментариев.

Растущее использование налоговых льгот для заброшенных полей, наряду с другими налоговыми льготами, предоставляемыми городом застройщикам, находится в центре внимания продолжающегося расследования TRNN в отношении обширной городской системы налоговых льгот под названием «Tax Broke». Проект включает в себя документальный фильм, в котором исследуется история продолжающейся политики использования налоговых льгот для стимулирования развития в Балтиморе и то, как эта политика привела к налоговым льготам на сотни миллионов для богатых застройщиков. Мы также обнаружили, что ключевые отчеты с оценкой эффективности нескольких таких программ не были представлены, как того требует закон.

В документальном фильме рассматривается, как это отсутствие надзора привело к разросшейся системе, которая позволяет объектам недвижимости претендовать на множественные льготы, часто полагаясь на налоговые льготы, которые предоставляются «по праву» или без одобрения городского совета.

В фильме также документировано нежелание совета оценивать влияние налоговых льгот, специально разработанных для привлечения застройщиков. Например, законопроект совета, который санкционировал бы скромное исследование снижения налога на имущество на сумму 30 000 долларов, был отклонен комитетом совета 4 голосами против 3. Предлагаемый анализ был разработан для рассмотрения как PILOTS, так и TIF ​​(финансирование налоговых приращений).

TIF позволяют разработчикам инвестировать будущие налоги на недвижимость в проект. Стимул рассчитывается путем оценки будущих налогов на недвижимость для развития, а затем продажи облигаций для возмещения платежей за десятилетия.

Но как и являются ли эти стимулы экономически эффективным средством обращения вспять длительного упадка города, остается вопросом без ответа. Часть проблемы, как отмечается в том же внутреннем меморандуме, полученном TRNN, заключается в нежелании совета переоценивать субсидии, даже когда в прошлом высказывались опасения.

«Финансы и BDC [Baltimore Development Corporation] смогли найти внутренние документы, свидетельствующие о том, что опасения по поводу этого кредита высказывались еще в 2005 году. Однако эти опасения так и не были воплощены в действиях исполнительной или законодательной власти», — говорится в меморандуме, добавляя, что «Городской совет не предпринимал никаких законодательных действия по этому кредиту в любое время с момента его создания 22 года назад».

Связанный