Нефтедобывающая прерийная провинция Альберта, консервативный центр Канады, собирается на выборы 29 мая. В случае переизбрания Объединенная консервативная партия (ОКП) планирует продать большую часть оставшихся в провинции двадцати семи тысяч единиц социального жилья частные помещики.
Альберта не застрахована от жилищного кризиса в стране. План UCP появился на фоне стремительного роста стоимости аренды в провинции. Трудно понять, как этот план не усугубит арендный кризис в провинции, но UCP утверждает, что эта схема каким-то образом является частью ее плана по «поддержке доступного жилья».
Это абсурдное предложение является прекрасным примером «решения» жилищного кризиса со стороны предложения — это «решение», которое на самом деле только усугубит ситуацию. Судя по всему, партия считает, что, приватизировав социальное жилье и повысив тем самым стоимость жилья, она может . . . сократить расходы на жилье. В лучшем случае это принятие желаемого за действительное, в худшем — мистическое запутывание.
План UCP не будет работать так, как рекламируется. Подобные программы, такие как «Право на покупку» Маргарет Тэтчер, которая передала 1,5 миллиона объектов государственной собственности в частные руки, не помогли улучшить качество жилья в Великобритании. На самом деле, для большинства людей это была настоящая катастрофа. Для помещиков это было находкой. ОГП, похоже, стремится пойти по этому тэтчеровскому пути.
Этот план может оказаться неожиданной удачей для домовладельцев, но он будет иметь разрушительные последствия для людей, нуждающихся в жилье. ООН объявила достаточное жилище правом человека. Программа ОГП кажется специально разработанной для того, чтобы помешать обществу, в котором существует это право.
Согласно плану провинции, UCP намерена продать «большую часть» трех тысяч объектов собственности Корпорации социального жилья Альберты, что составляет около двадцати семи тысяч единиц, частному сектору в течение следующих десяти лет. Как объявило в конце прошлого года министерство по делам пожилых людей и жилищного строительства Альберты: «Альберта перестанет быть крупным владельцем жилого фонда и сосредоточится на регулировании и финансировании доступного жилья».
В дополнение к цели «родов[ting] доходов», в мандатных письмах лидера ОГП Даниэль Смит одновременно министру по делам общин и социальных служб была поставлена задача «адресовать[ing] доступное жилье по всей провинции». Если только человек не действует с духом хозяина трущоб, эти две цели кажутся непримиримыми. В том, что кажется откровенным примером двусмысленности, ОГП назначила министра доступности вместо своих министров жилищного строительства и труда — даже несмотря на то, что это делает жилье менее доступным.
Поскольку более двадцати четырех тысяч семей Альберты с низким доходом ждут жилья, UCP решила, что лучший способ действий – обеспечить прибыльность частных домовладельцев. Чтобы обеспечить постоянную прибыльность, преобразование государственного некоммерческого жилья в коммерческое потребует создания надежного потока доходов. Это будет означать либо повышение арендной платы, либо сокращение услуг и технического обслуживания, либо сочетание того и другого. Ни то, ни другое не будет хорошо для арендаторов.
По данным министерства, по состоянию на прошлый год лишь 18% социального жилищного фонда признано «хорошим» в ремонте. Поскольку большинство единиц было построено в 1980-х годах, объем невыполненных ремонтных работ продолжает увеличиваться и оценивается примерно в 1 миллиард долларов. Любое сокращение бюджета ремонта усугубит ситуацию.
Мэгги Влодарчик, член Ассоциации общественных организаций за реформы сейчас (ACORN), рассказала Global News: «Цены на аренду растут последние несколько лет. Людям очень тяжело даже оставаться в квартирах, в которых они живут годами, особенно с ростом других расходов на жизнь».
Приватизация социального жилья повлияет на более широкий рынок аренды и приведет к увеличению расходов для всех арендаторов. Приватизация нерыночного жилья делает людей с низкими доходами более зависимыми от рыночного жилья, что усиливает конкуренцию за и без того скудный доступный арендный фонд.
На словах говоря о наличии жилья и утверждая, что «арендная плата должна быть доступной», министр ОГП Джереми Никсон заявил на пресс-конференции, что «контроль арендной платы не находится в поле зрения правительства». UCP также заблокировала предложения городских советов Эдмонтона и Калгари о включении зонирования.
Исполнительный директор Calgary Residential Rental Association Джерри Бакстер сказал Global News: «Арендодатели хотят, чтобы люди процветали, и если вы хотите создать доступные, сильные и инклюзивные сообщества, мы должны обеспечить, чтобы у всех канадцев был широкий выбор вариантов жилья. ” Это приоритизация «выбора» — излюбленная уловка сторонников свободного рынка во всем мире — может быть одобрена землевладельцами провинции, но это еще больше навредит арендаторам провинции.
По мнению Никсона и большинства лоббистов арендодателей, существующая политика правительства — лучший способ сделать арендную плату «доступной». Контроль за арендной платой или инвестиции в нерыночное жилье, очевидно, не играют никакой роли в обеспечении населения жильем.
Во время предвыборной кампании ОГП может заявить, что заботится о снижении стоимости жилья, но никто не может серьезно поверить в то, что лидер ОГП Даниэль Смит хоть немного сочувствует арендаторам. Ее любопытное предложение о том, что «голодных» — людей, которые не могут позволить себе еду, — следует кормить «испорченным мясом», является примером А в этом отношении. Ее карьера была отмечена открытой злобой по отношению к рабочим и бедным.
В интервью 2022 года лидер ОГП предупредил рабочих провинции, что их ждут меры жесткой экономии и «боль». «Мы не видели никакой жесткой экономии в государственном секторе», — посетовал Смит. «Он просто продолжал расти, больше рабочих, выше заработная плата». В другом месте Смит заявил, что провинциальный подоходный налог создал «проблему», из-за которой «люди думают, что кто-то другой должен платить за необходимые им социальные услуги».
Однако центральное утверждение, лежащее в основе политики UCP, — представление о том, что увеличение прибыли волшебным образом приведет к доступному жилью за счет увеличения предложения, — это широко распространенная позиция, которая распространяется далеко за пределы Альберты. Среди правых экономистов и политиков это типичный упрек призывам к контролю за арендной платой и другим якобы «обременительным» мерам защиты арендаторов.
Едва ли ОГП единственная в Канаде приводит аргументы в пользу предложения жилья. Когда Онтарио отменил контроль за арендной платой в большинстве новых зданий, в статье CBC утверждалось, что «люди с низким доходом» должны «фактически приветствовать» это решение, потому что оно «поможет сделать жилье более доступным». «Частичное изменение контроля над арендной платой — это один маленький шаг назад на правильный путь», — говорится в статье CBC.
Институт Фрейзера, выдающийся консервативный аналитический центр Канады, аналогичным образом утверждает:
Решение состоит в том, чтобы ослабить контроль за арендной платой и предоставить застройщикам налоговые льготы для строительства новых квартир, увеличить предложение сдаваемых в аренду квартир и сделать аренду более доступной. Чем раньше это будет сделано, тем скорее выгоды получат арендаторы, арендодатели и города, заинтересованные в смягчении экономического неравенства.
Эта точка зрения основана на идее о том, что увеличение стоимости жилья и увеличение прибыли домовладельцев каким-то образом снизит стоимость жилья в долгосрочной перспективе. То, что хорошо для арендодателя, предположительно будет хорошо и для арендатора.
Но, вопреки собственному трублению, арендодатели не создают и не «предоставляют» жилье. Успешные землевладельцы копят его. Они скупают существующие квартиры и земли, часто там, где не хватает жилья, и используют свою власть, чтобы вымогать у простых людей привилегию убежища.
Жилье не следует той же динамике спроса и предложения, что и другие товары и услуги. Арендодатели и инвесторы в жилье не получают прибыли от жилья, обслуживания или каких-либо явных услуг как таковых — они получают арендную плату. Они жиреют на монопольной прибыли там, где «земли мало». В то время как большинство товаров со временем обесцениваются, земля ведет себя наоборот, особенно в крупных городах.
Действительно, в первые месяцы пандемии, когда цены на жилье в Альберте упали, CBC News описала «всплеск» числа инвесторов из Онтарио, скупающих жилье в Калгари. Приобретению способствовал постоянный приток потенциальных арендаторов и решение Альберты не вводить ограничения на арендную плату.
По данным Канадской ипотечной и жилищной корпорации, несмотря на многочисленные «стимулы» для арендодателей, уровень вакантности арендного жилья в Альберте составляет всего 2,6%, что сопоставимо с большинством других мегаполисов. Эти инвесторы и спекулянты не снижают арендную плату; они приобретают существующую недвижимость из-за завышенной арендной платы и впоследствии повышают арендную плату еще больше.
Агенты по недвижимости Royal Lepage прямо указали на это в своих советах потенциальным инвесторам в недвижимость:
Калгари является отличным рынком для инвестиций в недвижимость по следующим причинам. 1) Калгари является 4-м по величине городом в Канаде и, как следствие, имеет широкое и многочисленное арендное население для привлечения [sic] для вашей инвестиционной недвижимости. 2) Количество сдаваемой в аренду недвижимости в городе остается стабильным в течение ряда лет, и по мере роста рынка аренды это вызывает тревогу. [sic] на арендной плате. 3) В Альберте нет контроля за арендной платой, а рынок аренды является свободным рынком, который позволяет арендной плате расти при недостатке предложения. Арендная плата может увеличиваться на более высокие проценты, когда рыночные условия заключаются в нехватке предложения.
В Эдмонтоне, несмотря на широко известное снижение покупок жилья во время спада цен на нефть и пандемии, по крайней мере одна фирма, Elevate Realty Group, заявляет, что ее инвесторы могут рассчитывать на стабильную прибыль:
Получите мгновенный денежный поток, инвестируя в самый прибыльный рынок недвижимости западной Канады. Наша полностью законченная недвижимость «под ключ» гарантированно будет приносить пассивный доход в размере 500–800 долларов США каждый месяц — НУЛЕВОЕ обслуживание, НУЛЕВЫЕ ограничения по аренде и НУЛЕВОЙ налог на передачу земли. Просто сядьте поудобнее, расслабьтесь и наблюдайте, как растут ваши инвестиции.
Стимулы свободного рынка не смогут остановить общую тенденцию роста стоимости земли и арендной платы. Более того, приватизация нерыночного жилья обострит конкуренцию за рыночное жилье среди арендаторов и еще больше расширит возможности арендодателей.
Что бы ни утверждала ОГП, ее меры не сделают жилье более «доступным». Политика Смита, предусматривающая дальнейшее повышение арендной платы и отказ от социального жилья, ухудшит жизнь многих жителей Альберты. Меры ОГП пойдут на пользу только арендодателям.
источник: jacobin.com
