Уровень вакантных коммерческих помещений в Северной Америке достигает новых максимумов. К концу прошлого года 19,6 процента офисных площадей в крупных городах США пустовали. В последнем квартале 2023 года аналогичные показатели наблюдались в Канаде: 19,4 процента коммерческих площадей в центре города остались неарендованными.
В прошлом году некоторые из корпоративных подозреваемых выражали оптимизм по поводу возвращения на работу, предсказывая, что офис скоро вернется к нормальной жизни, но их принятие желаемого за действительное не оправдалось. Любой, кто инвестировал в коммерческую недвижимость, безусловно, был заинтересован в том, чтобы верить и утверждать, что возвращение к старым временам и старым обычаям не за горами. Оказывается, их предсказания были скорее надеждой, чем ожиданием.
Уровень вакантных площадей для коммерческих целей различается в разных городах из-за различных факторов. Например, по данным CBRE, новое предложение привело к появлению большей части недавних вакансий в Торонто, при этом здания опережают спрос на их заполнение. Существуют также текущие планы и программы преобразования, направленные на перепрофилирование неиспользуемых офисных помещений в жилье. Но это сокращение уровень вакантных площадей за счет удаления площадей с коммерческого рынка.
И Канада, и Соединенные Штаты борются с жилищным кризисом, особенно в мегаполисах, и отчасти поэтому многие приветствуют этот сдвиг. Напряженность между новым предложением, остающимся неиспользованным, и старым предложением, конвертируемым или оставленным вакантным, предполагает, что рынок коммерческой недвижимости борется за баланс, особенно в связи с тем, что капиталоемкие проекты, начатые много лет назад в другом мире, приближаются или достигают завершения.
Такие факторы, как слабая экономика, ослабление технологического сектора, высокие процентные ставки, инфляция и рост удаленной или гибридной работы, способствуют увеличению доли вакансий. И хотя в 2024 году экономика может улучшиться, работники борются за сохранение удаленных и гибридных режимов работы в долгосрочной перспективе.
Высокий уровень вакансий открывает новые возможности и проблемы. Закрытие офиса является долгожданным событием для многих работников. Не все его предпочитают, но, очевидно, это выбор большинства. Опрос Gallup 2022 года показал, что более семидесяти миллионов американцев могут работать удаленно и отлично выполнять свою работу. Опрос также показал, что 60 процентов работников хотели бы иметь гибридную схему, в то время как только 6 процентов хотели постоянно работать на месте. Данные Pew Research Center весной 2023 года показали существенный рост: 35 процентов работников выбрали удаленную работу, что значительно больше, чем 7 процентов до пандемии в 2020 году.
Удаленная работа популярна и имеет свои преимущества. Свободное время, которое раньше принадлежало поездкам на работу, можно перепрофилировать, поощряя уменьшение количества часов — прямо или косвенно — посвященных работе на мужчину, и больше свободного времени, проводимого с семьей и друзьями или в поисках личных хобби или интересов.
Сдвиг также представляет собой смена власти поскольку работники требуют и получают условия удаленной работы, а те, кто этого не получает, рады искать работу в другом месте. Однако не все могут работать удаленно. Многие работы невозможно выполнить из дома. Сферы услуг и производства в значительной степени укоренены в физическом пространстве, как и рабочие места, связанные с обслуживанием и эксплуатацией физических зданий.
Пустующие коммерческие площади отрицательно сказываются на рабочих местах рабочего класса. А с упадком офисов существует риск того, что центры города могут (дальше) опустошиться вместе с поддержкой промышленности. Этот сдвиг может идти параллельно с упадком городских промышленных зон, которые после своей смерти унесли с собой хорошо оплачиваемые профсоюзные рабочие места.
С другой стороны, пустующие офисные здания могут помочь снизить цены на жилье. Преобразование коммерческой недвижимости в дома – популярное, но непростое предприятие. Не все здания пригодны для проживания, даже если их переоборудовать. Тем не менее, многие из них таковыми являются, например, бывшее медицинское здание в Виннипеге, которое несколько лет назад было переоборудовано, открыв более сотни квартир для аренды.
Преобразование офисных помещений в дома может стать огромным преимуществом для городов при условии, что жители по-прежнему смогут иметь работу и позволить себе арендную плату. Кроме того, этот процесс является капиталоемким. Правительство играет определенную роль в финансировании переходного периода, а национальные и субнациональные правительства уже выполняют часть этой работы. Данные из Швеции напоминают нам, что государство может и действительно создает рабочие места, балансирует рабочую силу и обеспечивает достойную заработную плату. Совсем недавно Управление прогресса работ США совершало подобные подвиги по эту сторону Атлантики.
С другой стороны, если мы доверим процесс конвертации только частным разработчикам, мы рискуем полностью потерять эти преимущества. Интересы частного рынка непостоянны и в конечном итоге не заинтересованы в общественном благе. В лучшем случае они обращаются к общественному благу лишь второстепенно — как средство повышения стоимости деловой репутации в своей финансовой отчетности.
Канадское правительство уже запланировало превратить некоторые из своих объектов недвижимости в Оттаве в дома и работает над тем, чтобы облегчить регулирующий путь для застройщиков, чтобы они могли осуществить переход, но этот процесс застрял в бюрократической трясине. Администрация Байдена предлагает кредиты под низкие проценты для финансирования преобразований. В идеале государство само могло бы взять на себя работу и программу развития нерыночных единиц и других доступных единиц. Калгари совершил такой подвиг еще в 2021 году.
Наконец, трансформация недвижимости в центре города требует одновременной трансформации самого городского пространства, чтобы оно соответствовало новому использованию. Городской ландшафт должен уделять приоритетное внимание безопасности, пешеходной доступности и обеспечению арендаторов жилых помещений необходимыми удобствами, включая школы, парки, общественные центры и места отправления культа. В некоторых случаях центральные районы уже отвечают этим потребностям, в других — нет. Проекты конверсии должны учитывать это.
Обмен коммерческих площадей на жилые имеет долгосрочный потенциал стать преобразующим чистым благом. Расширение прав и возможностей работников выбирать, как и где им работать, является долгожданным сдвигом, равно как и смягчение жилищного кризиса, особенно в той степени, в которой общественность участвует в проектах и следит за нерыночными и недорогими вариантами. Но упадок офиса также поставит под угрозу рабочие места среднего и рабочего класса, поэтому лидерство государства в развитии, создании рабочих мест и передаче власти рабочим имеет решающее значение. Также потребуются усилия по подготовке городских пространств к удовлетворению потребностей жителей.
В долгосрочной перспективе следует приветствовать возможность сбалансировать коммерческое и жилое пространство. Но детали будут иметь значение. Как всегда, существует серьезный риск того, что наиболее уязвимые останутся позади, даже если многие сторонники конверсии имеют самые благие намерения – и, конечно же, не все они таковы.
источник: jacobin.com
