Жилищный и инфляционный кризисы в Соединенных Штатах тесно связаны, и Джо Байден мало что делает для их решения.
«На данный момент администрация Байдена опасно хранит молчание по поводу самой большой статьи в американских бюджетах: их арендной платы», — говорит Тара Рагхувир, адвокат арендаторов из Канзас-Сити и руководитель кампании People’s Action Homes Guarantee. В прошлом месяце ее группа привела сотню арендаторов в Белый дом и Конгресс, призывая к принятию указа, который замедлит стремительный рост стоимости аренды.
Группы по защите интересов арендаторов, жилья и юридических услуг даже подготовили проект приказа, который Байден должен подписать. Он призывает к контролю за арендной платой во всех объектах недвижимости, обеспеченных ипотечными кредитами, гарантированными государством, а также во всех городах и штатах, которые подают заявки на финансирование из федерального бюджета, а также к расследованию и судебному преследованию за взвинчивание арендной платы как несправедливую и вводящую в заблуждение практику, запрещенную федеральным законом. Вместе эти положения повлияют на десятки миллионов домохозяйств арендаторов в США.
Требуются быстрые и решительные действия, поскольку арендная плата выросла до исторического уровня. В 2021 году арендная плата выросла на 14 процентов по стране и более чем на 20 процентов в нескольких городах. Продолжающееся повышение в этом году впервые подняло среднюю арендную плату в США выше 2000 долларов в месяц. Еще до этих повышений подавляющее большинство домохозяйств-арендаторов с крайне низкими доходами платили более 50 процентов своего дохода за аренду. Каждый шестой арендатор сообщает о том, что ему не хватает арендной платы, и количество выселений растет вместе с ценами на аренду.
Тем временем корпоративные арендодатели ужесточают контроль над арендным рынком страны. Институциональные собственники — корпорации или компании с ограниченной ответственностью — в настоящее время владеют большей частью всех сдаваемых в аренду единиц жилья в США и более чем 80 процентами объектов недвижимости, состоящих из двадцати пяти или более единиц. Они хорошо знают, что этот контроль над рынком позволяет им избежать наказания.
Боб Николлс, генеральный директор одного из крупнейших корпоративных арендодателей Америки, Monarch Investment and Management Group, сообщил инвесторам в сентябре 2021 года, что грядет значительное повышение арендной платы. «У нас есть беспрецедентная возможность. . . чтобы действительно снизить арендную плату», — сказал Николлс. «Куда пойдут люди? Они никуда не могут уйти».
Конечно же, десять крупнейших публичных арендодателей, многие из которых имеют доступ к антиконкурентным алгоритмам для искусственного повышения арендной платы, в прошлом году в совокупности добились роста своей прибыли на 57 процентов.
Поскольку расходы на жилье являются самыми большими расходами для американских домохозяйств, скачки арендной платы являются ключевым фактором инфляции, что избиратели в среднесрочной перспективе назвали своей главной проблемой. Но администрация Байдена практически ничего не сделала для контроля стоимости аренды. Американский план спасения и Закон об инвестициях в инфраструктуру и рабочих местах не снизили стоимость жилья, а Закон о снижении инфляции упразднил инвестиции в жилье в обреченном законе о восстановлении лучше. Предложение Байдена по увеличению предложения жилья является достойной долгосрочной целью, но ничего не делает для облегчения чрезвычайных ситуаций, с которыми сталкиваются миллионы домохозяйств каждый месяц, когда наступает срок уплаты арендной платы.
Указ восполнит этот пробел. Порядок, предложенный People’s Action и сотрудничающими организациями, будет включать:
- Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства предписывает, чтобы арендаторы всех объектов недвижимости, финансируемых за счет ипотечных кредитов, обеспеченных государством, были защищены правилами повышения арендной платы, которые ограничивают ежегодное повышение до 1,5 процента от индекса потребительских цен или до 3 процентов, в зависимости от того, что ниже. Это относится к более чем 12 миллионам сдаваемых в аренду единиц, что составляет почти 30 процентов арендного фонда США.
- Министерство жилищного строительства и городского развития требует, чтобы штаты и города, подающие заявки на желанные гранты на развитие сообщества, установили аналогичный контроль за арендной платой.
- Федеральная торговая комиссия добавила чрезмерное повышение арендной платы в свой список недобросовестных и вводящих в заблуждение практик, которые могут привести к принудительным действиям.
- Министерство финансов США разъясняет, что для выселения и невозобновления договоров об аренде недвижимости, финансируемой в рамках программы налоговых льгот на жилье для малоимущих, требуются веские основания.
Агрессивные действия федерального правительства будут отражать изменившуюся ситуацию для арендаторов, которые когда-то имели дело с местными домовладельцами, а теперь вынуждены противостоять власти национальных и даже транснациональных корпораций.
«Рынком недвижимости все чаще управляют институциональные инвесторы, которые консолидировали рынок», — говорит Рагувир. «Это многогосударственные или даже многонациональные субъекты, которые не могут эффективно регулироваться только местной или государственной политикой. “
Эти корпоративные арендодатели обращаются к федеральному правительству за поддержкой своей деятельности. «Бизнес-модель многих из этих инвесторов в недвижимость состоит в том, чтобы получить ипотечные кредиты с государственной поддержкой через Fannie Mae или Freddie Mac, или налоговый кредит от Министерства финансов, или поддержку от HUD. [Department of Housing and Urban Development] или Министерство сельского хозяйства», — говорит Рагувир. «Поэтому мы считаем абсолютной необходимостью, чтобы федеральное правительство фактически использовало эти государственные субсидии и финансирование в качестве рычага для усиления власти арендатора по отношению к арендодателю».
Давление на Байдена с целью заставить его действовать следует плану успешных недавних кампаний, направленных на принятие мер исполнительной властью в отношении студенческого долга и политики в отношении наркотиков. Кампания поддерживается национальными юридическими организациями и экспертами, которые утверждают, что у президента есть законные полномочия для принятия важных мер по смягчению жилищного кризиса.
«Миллионы арендаторов по всей территории США живут под постоянной угрозой выселения и перемещения», — говорит Брэндон Вайс, профессор жилищного права Вашингтонского юридического колледжа Американского университета. «Этот проект указа содержит ряд положений здравого смысла, которые обеспечат им некоторую базовую правовую защиту.
«Хотя закон об арендодателях-арендаторах традиционно регулировался в соответствии с законодательством штата и местным законодательством, у федерального правительства также есть значительные полномочия и прецедент для регулирования этой области», — говорит Вайс. «Например, как предлагается в проекте исполнительного указа, есть достаточно места для более широкого подхода к тому, как Министерство жилищного строительства и городского развития США интерпретирует обязанность утвердить справедливое жилье в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении».
Прецедент федерального жилищного регулирования включает в себя федеральный контроль за арендной платой, введенный в отношении 80 процентов жилья в США во время Второй мировой войны, недавние меры защиты от пандемии для арендаторов жилья с ипотечными кредитами, обеспеченными государством, и множество давних требований против выселения и ценообразования на жилье, субсидируемое из федерального бюджета. . Таким образом, Байден вполне может издать указ в качестве запоздалого ответа на волю встревоженной общественности: августовский опрос, проведенный Data for Progress, показал, что большинство избирателей США поддерживают Байдена, использующего свою исполнительную власть для решения жилищного кризиса, с полные 76 процентов демократов, призывающих к президентским действиям.
Такой уровень общественной поддержки не стал неожиданностью для Рагувира или коалиции из более чем 250 организаций, призывающих к действиям исполнительной власти. «Арендная плата чертовски высока, — говорит Рагувир. «Так было на протяжении десятилетий, но сейчас кризис нового уровня».
источник: jacobin.com
