Выкупа права выкупа подпитывают разрыв в расовом богатстве Америки — Мать Джонс

В прошлом июне В ознаменование массового убийства сотен чернокожих американцев и разрушения их процветающего сообщества толпой белых террористов в Талсе, штат Оклахома, столетие назад администрация Байдена пообещала решить проблему разрыва в расовом богатстве. В частности, говорится в сообщении, федеральные чиновники расширят доступ к «двум ключевым факторам, создающим богатство» — дому и владению бизнесом — и примут меры по борьбе с расистской практикой на рынке жилья.

Несомненно, важные шаги, но новое исследование указывает на не менее жизненно важный приоритет: помощь семьям в преодолении экономических потрясений, которые приводят к отчуждению домов.

Разрыв в благосостоянии ужасен. Согласно данным исследования потребительских финансов, проведенного ФРС за 2019 год, среднее благосостояние белых семей, приближающихся к пенсионному, составляло 315000 долларов, что почти в три раза больше, чем у испаноязычных семей, и в шесть раз больше, чем у чернокожих. Расовые различия в в среднем богатства еще больше.

Согласно данным Панельного исследования динамики доходов, более половины медианного разрыва в уровне благосостояния между чернокожими и белыми людьми в пенсионном возрасте можно отнести к расовым различиям в жилищном благосостоянии. Согласно последним данным переписи, 75 процентов белых неиспаноязычных людей владеют домами по сравнению с 45 процентами чернокожих, 50 процентами латиноамериканцев и 60 процентами американцев азиатского происхождения и жителей островов Тихого океана. И что очень важно, белые домовладельцы в среднем получают более стабильный рост стоимости собственности, чем цветные домовладельцы, и, следовательно, получают значительно большую отдачу от инвестиций.

Согласно общепринятому мнению, эти различия в рентабельности инвестиций связаны с рыночными силами, которые подавляют стоимость собственности в районах, где цветные люди составляют большинство. (В Журнал New York Times недавно опубликовал хороший материал по этому поводу.) Новое исследование, однако, показывает, что это неравенство также может быть связано с расистской трудовой практикой, усугубляемой различиями в семейном благосостоянии и доступе к капиталу. Когда ипотека для семьи внезапно становится недоступной, ей, возможно, придется быстро продать ее по дешевке — или их кредитор делает это путем обращения взыскания.

Амир Кермани, доцент Школы бизнеса Хааса Калифорнийского университета в Беркли и Фрэнсис Вонг Национального бюро экономических исследований основали свой рабочий документ на наборе данных о 6 миллионах индивидуальных сделок с жильем с 1990 по 2017 год. Данные показывают более низкие среднегодовые нормы доходности для чернокожих домовладельцев (-3,7 процента) и домовладельцев-латиноамериканцев (-2 процента). для белых домовладельцев — различия, которые приведут к снижению доходности инвестиций чернокожих продавцов на 44% через десять лет и к снижению прибыли латиноамериканцев на 22%.

Но эти различия в средней доходности, как выяснили исследователи, были почти полностью обусловлены более высокими показателями отчуждения прав выкупа и короткими продажами среди цветных домовладельцев, а также тем фактом, что эти «проблемные продажи» более резко обесцениваются в цветных сообществах, чем в большинстве белых. единицы.

Уберите проблемные продажи, решили Кермани и Вонг, и расовое неравенство исчезнет. Чернокожие домовладельцы в среднем получали примерно такую ​​же норму прибыли, как и белые продавцы, а продавцы-латиноамериканцы опережали белых домовладельцев — хотя картина различается от района к району: у одних дела обстоят лучше, у других — с точки зрения рентабельности жилья. «Эти результаты удивительны в свете ранее задокументированной схемы, при которой домовладельцы из числа меньшинств платят более высокие цены за дома, но впоследствии страдают от снижения стоимости жилья в результате дискриминационных рыночных сил (например, бегства белых)», — пишут соавторы.

Кермани в интервью осторожно отметил, что выводы статьи применимы только к исследованному 27-летнему периоду. Но для того периода времени, как писали он и Вонг, «домовладельцы из числа меньшинств были более подвержены быстрому росту цен на жилье, вызванному джентрификацией, что позволило некоторым домовладельцам добиться очень высокой прибыли».

Джентрификация, конечно, является благословением для некоторых домовладельцев, но может быть проклятием для других, изменяя культуру места и делая его менее доступным. Тем не менее, новые результаты показывают, что политики, возможно, захотят в первую очередь помочь владельцам собственности, находящейся в затруднительном финансовом положении, остаться в своих домах после потери работы, болезни или смерти — и все это пандемия принесла нам больше всего.

Помогло бы ужесточение дискриминационных процентных ставок. В последние десятилетия крупные кредиторы были уличены в том, что они взимают с цветных клиентов больше, чем с белых клиентов, за автокредиты и жилищные ссуды. Примечательно, что в 2012 году Wells Fargo был оштрафован на 175 миллионов долларов для урегулирования федеральных требований о том, что он регулярно завышал плату с чернокожих и латиноамериканских заемщиков, что способствовало обвалу ипотечных кредитов, который спровоцировал Великую рецессию. В 2019 году исследовательская группа под руководством Адэра Морса из школы бизнеса Haas в Беркли обнаружила, что как человеческие кредиторы, так и алгоритмы FinTech назначают более высокие процентные ставки черным и латиноамериканским заемщикам по сравнению с белыми, в размере 750 миллионов долларов в год в виде дополнительных выплат по ипотеке. .

Прекращение чрезмерного налогообложения цветных сообществ тоже было бы благом. В статье 2020 года экономисты Труп Ховард и Карлос Авенансио-Леон задокументировали широко распространенный расовый «пробел в оценке». Они обнаружили, что почти в каждом штате домовладельцы преимущественно из чернокожих и латиноамериканских районов платили на 10–13 процентов больше налогов на недвижимость за «одинаковый набор государственных услуг», чем владельцы в преимущественно белых районах.

В сочетании с этой противоправной практикой обычная старая нестабильность доходов и отсутствие готового капитала «помогают объяснить, почему благосостояние меньшинств остается устойчиво низким, несмотря на рост количества домовладельцев и десятилетия политики, направленной на улучшение возможностей домовладения для меньшинств», — писали Кермани и Вонг в своей статье.

Рассмотрим пандемию. Еще до того, как пришел коронавирус, чернокожим и латиноамериканцам в среднем платили меньше, чем белым рабочим (а женщинам — меньше, чем мужчинам) за аналогичную работу, и примерно каждая четвертая семья чернокожих и латиноамериканцев была в долгах. Эти работники были (и остаются) чрезмерно представлены в секторах, которые плохо платят и предлагают скудные льготы, не говоря уже о повышении риска для работников как из-за вируса, так и из-за увольнений, связанных с пандемией. Одно исследование показало, что за первые шесть месяцев 2020 года разрыв в занятости между белыми мужчинами и чернокожими мужчинами увеличился на 44 процента, а разрыв в занятости между белыми мужчинами и латиноамериканцами или азиатскими мужчинами увеличился более чем вдвое.

Белые рабочие не только с большей вероятностью сохранят свои рабочие места во время экономического шока; Те, кто сталкивается с увольнениями, с большей вероятностью, чем цветные работники, получат финансовую подушку для защиты от кредиторов. Помимо существенно больших пенсионных сбережений и активов, белые семьи в три раза чаще, чем черные семьи, и в четыре раза чаще, чем латиноамериканцы, получают наследство. Все это делает цветные семьи более уязвимыми к событиям, которые могут вызвать пожарную распродажу и уничтожить их капитал.

Основываясь на отдельном наборе данных до пандемии, Кермани и Вонг обнаружили, что черные и латиноамериканские рабочие с большей вероятностью, чем белые, потеряли работу, независимо от бизнес-сектора, географии, образования и дохода. «Тот факт, что даже меньшинства с зарплатой более 100 000 долларов с большей вероятностью будут уволены», чем их белые коллеги, сказал мне Кермани, «я бы об этом не догадался».

Он и Вонг подсчитали, что одно только уравнивание доли расового домовладения сократит разрыв между черными и белыми в жилищном благосостоянии при выходе на пенсию всего на 1 процент, тогда как уравнивание доходов от инвестиций в жилье для разных рас сократит разрыв между черными и белыми на 39 процентов. Уравнивание доходов от домовладения и жилья сократит разрыв на 50 процентов.

Краткосрочные исправления, по словам Кермани, могут включать в себя политику, которая сделает ипотеку более гибкой и упрощает модификацию ссуд, или субсидирование сберегательных счетов, чтобы помочь домовладельцам с низкими доходами выплачивать ипотеку в случае экономического шока. Но, по словам Кермани, даже изменение на 50 процентов большего количества кредитов в районах с наибольшей долей цветных жителей в их наборе данных только сократит разрыв в доходности жилья в этих районах на 16-20 процентов. «В нижнем течении реки нет серебряных пуль», — поясняет он.

«О чем мы действительно должны говорить », — сказал Андре М. Перри, соавтор исследования Брукингса о девальвации активов в кварталах Блэков. Журнал New York Times, «Как получить капитал в руки потенциальных домовладельцев, владельцев бизнеса, налоговые льготы нынешним домовладельцам».

Чтобы полностью решить проблему разрыва жилищного благосостояния, потребуется решить то, что Кермани называет «первичными» проблемами. «Я думаю, что мы принимаем желаемое за действительное, думая, что можем решить все проблемы мира с помощью финансов», — говорит он. «Есть предел того, что вы можете сделать с финансами, и вам действительно нужно сосредоточиться на более стабильной работе. Похоже, что если у вас появятся эти диспропорции в восходящем направлении, это будет иметь множество последствий в нисходящем. Вам действительно нужно устранить проблему из источника ».